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房市好時，推案量大的建商是營收獲利霸主，但房市走下坡，存貨也大增；十大建商的庫存推案量，換算推案銷售額是台北市去年推案量的快兩倍，預估須好幾年才能去化。
「我們在雙北、桃園的推案餘屋量體約還有三二七億元...」，上市公司皇翔建設十月初的法說會上，向法人解釋手上推案餘屋量，已經悄悄達到歷史新高紀錄按摩棒槌使用心得；但這樣的窘境，還只是建商的冰山一角。根據《財訊》雙週刊統計，國內營收規模排名前十大的上市建商，盤點各家手上存貨(指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本)壓力，赫然發現，十大建商的存貨竟高達二五九六億元，如果以很保守的毛利率25％計算，就是有三四六一億元的總銷售金額，這數字有一半會在未來兩、三年完工後，全部湧入市場。
兩大建商存貨壓力上千億元，淡江大學產經系教授莊孟翰更明確指出，全台未來兩、三年新成屋的量，會比帳面上看到的更多，將出現超額供給現象，預料台灣自二○一四年房市反轉後，進入五到十年的房市盤整期，呈現大Ｕ型走勢。換言之，台灣房市已正式告別高房價時代，不再是資金追捧的投資標的，而是回歸到以自住為需求的住屋市場。
「建商的存貨，可以從年報中待售房地和在建房地來統計。」一名上市公司財務長解釋，建商從整地開始就算入在建房地；待售房地則是成屋量，這些都是迫切待售的存貨。統計國內前十大上市建商，發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前二大，這些成屋多是一四年景氣反轉時就已投入開發，現在反而成為存貨壓力。根據半年報，興富發和遠雄兩家的存貨量規模就超過一千億元，換算下來的推案銷售額，將達到一三三○億元。
不僅如此，《財訊》雙週刊報導指出，財報更顯示，這兩家建商的待售房地(成屋量)，相對十年前更暴漲了五至十三倍。○七年房市景氣尚可時，遠雄建設存貨是一三六億元，目前增逾兩倍；若觀察成屋量，當時是二十六億元，如今是一四八億元，增逾四倍。舉例來說，遠雄七年前開始在中和造鎮，戶數高達一千戶，整個遠雄企業團造鎮銷售規模達四百億元，目前已銷售二百多億元，還剩一百多億元未銷售，是餘屋的來源之一。
此外，遠雄的在建房地共有三百億元規模，未來兩、三年建設為成屋後， 也是頗大的量體。不過，遠雄去年六月底的待售房地有一九八億元，今年同期減少五十億元；再觀察遠雄六、七、八月各出現許久不見的逾二十億元營收，相較一到五月，每月營收都在七至十一億元間徘徊，增長逾倍。業界認為，遠雄砸重金送家電等促銷手法，已出現成效。
遠雄內部資料也顯示，今年一到九月，整體企業團的銷售量有二百億元，較去年同期成長三成。但此速度能否順利去化存貨壓力，還需要時間觀察。
「除了看存貨量， 也要看流動負債中的預收款項。」國內某大建設公司財務長觀察，此代表建商預售屋的已銷量，可以反扣在建房地的金額，回推建商壓力是否有減輕的機會。
《財訊》雙週刊報導中提到前三大建商中，以壓力最重的興富發建設為例，預收款項是七十五億元，以此視為房屋總價的兩成金額，包括訂金和工程款，換算回去等於賣了三七五億元的預售屋。但是興富發的待售與在建成本是七百億元，加上毛利率二五％等於九三○億元銷售量，九三○億元扣掉三七五億元，手上還有五五○億元的銷售壓力。
不僅如此，興富發還有轉投資上市公司潤隆建設，潤隆在建與待售的量體相加後也有一二○億元的存貨壓力。興富發對於存貨則有準備，內部主管表示，在建的案子都是後續規畫中小坪數，所以銷售速度增快，未來完工入帳就能看到存貨降低，目前主要是「圓山一號院」等豪宅較難賣，仍有四成餘屋待售。市場人士透露，興富發的豪宅案對外降價，看屋人數已增加。
至於上半年存量排名第三與第四的華固與長虹建設，其中華固的地上權案─華固新天地在八、九月已陸續交屋，預計年底可交完百億元的銷售額，所以存貨可減輕很多。長虹建設則因今年待售房地中，把正在收租的大直商場「新時代廣場」和商辦大樓「長虹新世紀」拿出來賣賣看，因此待售房地比去年底暴增八十億元，扣除之後，成屋量體維持在四十億元規模。
十月初舉辦法說會的皇翔，檔案上明確列出台北市成屋銷售以「紫鼎」和信義區「皇翔御琚」的銷售量最大。從實價登錄上來看，「紫鼎」已出現明顯降價，一三年預售時，十一樓單價是一二五萬元，今年五月時，十八樓的交易單價剩一○七萬元，降幅近15％。
據傳皇翔御琚還有三十戶以上沒賣掉，皇翔建設發言人游玉華說，價格有彈性，不願透露降價幅度，只強調會繼續努力出清餘屋。
另外，冠德建設的存貨壓力也很大，尤其在建的存貨就有一八○億元，主要是還未開賣的信義區興雅BCF豪宅存貨。存貨量持續增加，讓建商們形成默契不推新案，轉向以去化庫存為主；減少供給量，企圖穩住交易量和房價，導致今年第三季北台灣新推案量創○四年同季新低，僅一五八九億元。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，建商觀望不推案，台北也不推豪宅案，使新案規模較上季大減七百億元。
另一個新案指標國泰房地產指數，今年第二季新案三十天銷售率，台北市僅在10％邊緣，新北市也在11％左右，意味一個月新案僅賣一成，相較一四年景氣好時都在20％，等於腰斬，建商要潤滑液怎麼用去化庫存的時間拉長很多。
政治大學特聘教授張金鶚說，現在房市盤整，就算銷售狀況下降，但建商過去多頭賺很多，口袋夠深，加上現在利息低，建商還挺得住存貨壓力，所以房價只降一點點；張金鶚認為，現在台北市長柯文哲又把囤房稅降了，建商壓力更小，所以民眾想透過餘屋等降價，恐怕還有得等了。（完整報導詳見財訊540期）
2016年蔡英文上任之際，中國大陸針對新的兩岸局勢拋出「承認九二共識」的答卷，而蔡英文就職後的回應卻是「尊重九二會談的歷史事實」。結果，在無法體現「一個中國」的政治性內涵前提下，兩岸從冷互動一直盪到了零互動，連民間性質的交流也逐漸減少。
這段期間，台灣的外交空間受到壓縮，邦交數量更是岌岌可危，蔡英文軟中帶硬的定調「承諾不變、善意不變、不屈服壓力、也不走回對抗老路」，更被中國大陸視為挑釁，接下來，航母、戰機就頻頻出現在台海領域周邊了。
習近平看出蔡英文想把兩岸關係放在亞太區域安全的架構下，以國際關係的框架來處理兩岸互動，因此，藉著美國川普追求本土利益的戰略轉變，也順勢將台灣置於美中折衝談判的框架底下。這樣一來，台灣成了籌碼，在北韓金正恩成了川普頭痛的問題之後，美國得靠中國大陸出手制約北韓，才能確保日本這個同盟國、甚至於東北亞的安全無虞，也因此，在亞太區域安全框架下，蔡英文冷靜、理性的作為，反而讓台灣成了穩定的死火山，就像一顆拆掉雷管的未爆彈一樣，只要不去撞擊，就可輕易的將之放在深山裡面加以忽略。
這樣的框架框住了台灣，也框住了美國，於是習近平回頭處理兩岸問題時，可以在十九大完全掌控國內各方局勢的絕佳制高點，重新對蔡英文提出新的考題，「承認九二共識的歷史事實」，這是習近平展現自信且毫無後顧之憂的直接喊話，也可視為習近平對蔡英文2017年初以來，希望以新的思維和做法，共同擘劃兩岸互動新模式的具體回應。
蔡英文當然看懂了，在本月26日台北的一場兩岸交流30年研討會中，針對習近平要求承認的九二共識歷史事實，呼籲「兩岸的兩個執政黨應該放下歷史包袱，展開良性對話」。這就是在告訴中國大陸，不管1992年那次的會談有沒有共識，後來是不是叫做九二共識這個名詞都別執著了，放下這段歷史所造成的交流包袱與互動障礙，才是習近平展開第二個5年任期的改變契機。蔡英文以擱置爭議的方式正面回應，被台灣內部視為具有善意和創意的具體表現。
比較可惜的是，國台辦主任張志軍28號在上海一項兩岸關係30年的研討會上，反將了蔡英文一軍，他說只有改變台獨立場，才能真正卸下歷史包袱，張重申，只有承認九二共識的歷史事實，認同兩岸同屬一個中國才能走出僵局。而這番話所傳達的訊息是，考題是中國大陸出的，台灣只有回答、不能申論也沒有選項，只能答是或非。
在兩岸關係上，中國大陸與台灣已經失去了對等的地位，彷彿出題者只能是中國大陸，答題者只有台灣。那麼在這樣隔空喊話的互動模式中，民進黨就算在某種程度上處理了台獨黨綱，而下一題將會是甚麼？是統一？投降？還是戰爭？主控權若都操在中國大陸手上，這如何能產生兩岸人民之間的「心靈契合」？又要如何實現「兩岸一家親」？更不用說，要在台灣人民的疑慮中，以和平的方式發展彼此的善意互動。
因此，張志軍反映的是中國大陸眼下泱泱大國的信心與高度，而台灣在日漸傾斜的不對等劣勢上，情趣按摩椅使用方法除了經濟的無力感之外，還有外交、盟國的嚴重疏離感。眼看著川普即將到訪中國處理北韓問題，可以預期的是，川普勢必得先護住日本與南韓，才有可能想到台灣問題。所以，要真的靠美、靠日，台灣最後恐怕淪為「靠北」、「靠目」。
套句中國大陸的「統戰」一詞，兩岸唯有不斷地互動、交流，才能在分歧的文化與意識型態當中找到共同的利益，建立共同的價值，也就是所謂的「統一戰線」；也正如民進黨一位吳姓大老的名言「我們應該從敵人當中找朋友，而不是從朋友當中找敵人」，如果兩岸都能彼此往善意的方向解讀對方的話語和動機，那麼焦對到了，也就無需彼此中傷或對抗了。
接下來的APEC高峰會，習近平親自出手，他將如何用行動詮釋十九大的談話是敵意是善意，是真心、還是絕情？值得觀察。
●作者：陳嘉爵／資深媒體人
●本文充氣娃娃開箱文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●來稿或參與討論，文章歡迎寄至public@nownews.com
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